증여 - 소유권 이전등기 시행착오 없이 셀프등기 하는 법

(2025년 6월 기준으로 작성된 글입니다. 지역마다 조금씩 다를 수 있습니다.)

 

부동산을 증여 받기 위해서는 여러 절차가 필요한데요.

법무사 통하면 20만원 이상 비용이 든다고 들어서 비용도 아낄 겸 경험삼아 직접 처리했는데, 딱히 정확하게 정리된 정보가 많지 않아서 헷갈리는 부분도 많고 시행착오도 조금 겪었습니다. 법무사가 수익을 내는 분야이다 보니 정보가 제한적으로만 공유되는 느낌입니다. (개인적으로 법무사 광고글은 제한적으로 알려줘서 그다지 유익하지 않았습니다. 그래도 안 알려주는 것보다 낫긴 합니다.)

 

신경쓸 게 많아서 평일에 바쁘시고 증여받는 부동산이 사는 곳과 멀리 있다면, 법무사 통하는 걸 추천드립니다.

 

그래도 셀프로 하실 분들을 위해서 저처럼 시행착오 겪지 마시라고 정리했습니다. 다만, 제가 법률전문가는 아니라 참고만 하시고 법적인 문제는 법무사, 변호사 같은 전문가에게 상담받으시길 바랍니다.

 

아래 블로그에서 잘 정리해주셔서 많이 참고했습니다. 자세한 절차는 참고하시면 됩니다.

https://rightnowhj.tistory.com/36#google_vignette
(조금 설명이 긴 편입니다.)

[부동산] (부담부) 증여 셀프 등기 과정! - 1부_용어 설명 및 요약

https://pu3vig.tistory.com/114

(이 글은 요약되어 있어서 가독성이 더 높았습니다.)

 

제가 실제로 처리할 때 다르거나 자세히 언급 안 된 내용이 있어서 그 부분 위주로 정리했습니다.

 

용어 설명

설명하기에 앞서 간단히 용어를 정리하겠습니다.

증여자(증여인): 주는 사람

수증자(수증인): 받는 사람

부담부 증여: 수증자가 증여자의 채무(은행대출, 임차보증금 등)를 인수하는 형태의 증여. (ex. 전세 낀 집을 증여 받으면서 전세보증금을 수증자가 돌려주는 형태의 증여)

취득세: 부동산을 취득할 때 취득한 사람(수증자)이 내는 세금 (매수할 때도 내야 합니다.)

부동산 등기: 법원의 등기소에서 부동산의 권리 관계(소유권, 전세권 등)를 기재하는 행위 또는 그 기록

증여세: 증여 받을 때 수증자가 내는 세금

양도세: 파는 사람이 얻은 이익(양도차익)에 대해서 내는 세금 (부담부증여의 경우에 증여자가 내는 세금)

 

전체 절차

부동산 증여를 할 때 필요한 절차는 크게 6단계로 나뉩니다.

1. 증여계약서 작성
2. 증여계약서 검인
3. 취득세 신고 및 납부
4. 소유권 이전등기
5. 증여세 신고 및 납부
6. 양도(소득)세 신고 및 납부* (채무도 같이 인수하는 부담부증여 한정)

	행정절차	당사자	담당 행정관청	기한	방문 필요
1. 증여계약서 작성	X	증여자, 수증자		-	-
2. 증여계약서 검인	O	수증자/증여자	부동산 소재지 구청 지적과	-	O
3. 취득세 신고 및 납부	O	수증자	부동산 소재지 구청 취득세과	취득일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내	O
4. 소유권 이전등기	O	증여자	부동산 소재지 지방법원 등기과	증여 계약을 체결한 날로부터 60일 이내	O
5. 증여세 신고 및 납부	O	수증자	수증자 주소지 세무서	증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내	X
6. 양도세 신고 및 납부	O	증여자	증여자 주소지 세무서	양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내	X

(모든 절차는 위임장이 있으면 대리 가능합니다.)

 

증여세와 양도세 제외하고는 순서대로 진행해야 합니다. 취득세를 납부해야 소유권 이전등기가 가능합니다.

일반적으로는 관청에 방문해야 하는 2~4 절차인 취득세 신고와 납부, 소유권 이전등기까지는 같은 날에 처리하고, 증여세와 양도세는 등기되고 나서 나중에 처리합니다. 증여세와 양도세는 온라인으로도 납부 가능합니다.

 

저는 이중에서 소유권 이전등기 절차만 다루겠습니다. 등기는 법원에서 처리하는 일이고 등기부에 영구히 기록되는 내용이다보니 더 까다롭고 절차가 더 복잡합니다.

 

소유권 이전등기 신청 절차

구청에서 취득세 신고를 하고 취득세 납부를 하고 나서, 지방법원 등기과에 방문해야 합니다. 매매와 달리, 증여는 등기 시점에 따라 분쟁이 생길 가능성이 크진 않으니 다른 날짜에 방문해도 되나, 같은 날에 방문해서 방문이 필요한 절차를 모두 끝내는 게 좋겠죠?

 

구청과 법원에 민원인을 위해서 컴퓨터, 프린터, 복사기가 있어서, 누락된 서류 출력할 때 편했습니다. (인당 5장 제한을 두기는 함)

 

1. 취득세 납부, 국민주택채권 매입, 등기신청 수수료 납부

 

취득세는 구청에서 금액을 확정해서 청구해야 납부 가능합니다. (구청 방문 이후에만 가능)

국민주택채권이나 등기선청 수수료는 그전에도 온라인으로 납부가능합니다. (구청 방문 전에도 가능)

 

국민주택채권은 현금으로만 납부가능합니다. 온라인의 경우 계좌이체, 은행창구에서는 현금만 가능합니다(또는 같은 은행 계좌).

부담부 증여와 증여는 국민주택채권 매입 금액이 많이 차이나니 확인바랍니다. 증여가 더 많이 납부합니다.

저는 증여계약서에 인수하는 채무 금액을 안 적었더니, 상담관이 부담부 증여가 아닌 증여로 착각하고 증여 기준으로 다시 매입하라고 해서 고생했습니다. 오후 5시 5분쯤 발견해서 모바일로 하려고 하니까 상담관이, 지금은 모바일로 안 되니 법원 내 은행 창구가라고 해서 갔습니다. 창구에서 현금만 된다고 해서 ATM으로 현금을 인출하려고 했는데, 인출하려는 계좌로 넉넉하게 100만원 송금했는데 보이스피싱 방지라고 계좌가 30분 인출 제한에 걸려서 포기;;(창구에서는 5시 20분인가까지 매입 가능) 모바일로 가능했던 거 같아서 혹시 몰라서 모바일로 들어가서 기존 매입 취소하고 아슬아슬하게 다시 매입했습니다. 근데 알고 보니 증여로 계산한 거라 다시 환급 받아야 했습니다.

 

참고로 국민주택채권을 새로 매입하면, 소유권 이전등기 신청서에 적힌 채권 발행번호를 변경해야 합니다.

 

 

2. 부동산 소재재 지방법원 등기과 방문

 

3. 신청서 작성 및 서류 준비

신청서도 미리 작성해가면 편하긴 한데, 법원에 있는 양식 작성하고 상담관에게 물어볼 수도 있습니다.

 

4. 등기 신청 전 상담절차

셀프 등기를 하러 와서 헤매는 경우가 많은지, 법원에 있는 등기소에 가면 서류가 모두 있는지 확인하고 상담 받는 절차가 있습니다.

번호표 자체가 다르니, 상담 절차 번호표를 뽑으면 됩니다. 바로 제출하려고 하면 불친절한 말투로 상담을 먼저 받으라고 합니다.

 

안내해주시는 분을 전적으로 신뢰하시면 안 되고, 본인이 챙기셔야 합니다.

 

5. 등기 제출

신분증 보여주고 제출하면 접수됩니다. 상담받고 온 거라 보통 바로 완료되는 편입니다.

 

6. 보정명령 대응* (보정명령이 내려진 경우 한정)

불행하게도 서류 미비로 보정명령이 떨어지면 다음 날까지 대응해야 합니다. 경우에 따라 이메일, 팩스로 서류를 보내면 해결되는 경우도 있다고 하니, 먼저 전화해서 물어보시는 걸 추천드립니다. 인터넷 등기소 사이트나 앱에서 담당부서를 확인하고 부서에 전화해야 합니다. 직접 방문해야 하는 경우, 담당부서(ex. 등기1계)로 내선전화를 걸어서 보정명령으로 왔다고 하시면 됩니다.

 

저는 신청서에 간인을 안 했고, 국민주택채권을 잘못 구매한 것에 대한 소명자료(전세계약서)가 없어서 보정명령이 떨어졌습니다.

 

접수시간

등기는 오후 6시까지 신청할 수 있지만, 국민주택채권은 오후 5시 30분까지만 매입가능하기 때문에(온라인 기준), 감안하시고 방문해야 합니다. 서류만 완벽하게 준비했으면 대기인원에 따라 10~30분 내에 끝낼 수 있지만, 누락된 서류가 있으면 현장에서 처리해야 해서 오래 걸릴 수 있습니다. (저는 신청서를 현장에서 작성하고, 제 실수가 있기는 했지만 안내해주시는 분이 잘못 알려주셔서 국민주택채권을 불필요하게 다시 매입하기도 해서 총 2시간 정도 걸렸습니다.)

 

보정명령이 나오면 보정명령이 나온 날의 다음 날(영업일 기준)까지 다시 방문해야 하니 등기소 방문 다음 날이나 다다음날은 시간을 뺄 수 있는 날로 하는 것 좋습니다. 저는 목요일 오후 6시 마감시간 직전에 신청서를 제출했는데, 다음 날 금요일 오전 9시 반에 보정명령이 나와서 다음 주 월요일까지 보정을 해야 했습니다.

 

소유권 이전등기 필요서류

서류는 하나라도 누락되면 접수가 안 되거나, 되더라도 보정명령을 받게 되니 꼼꼼하게 챙겨가시기 바랍니다.

이전등기 신청서는 전자표준양식(e-form)으로 제출하고 첨부문서만 서면으로 제출하는 방법도 있는 거 같기는 한데, (이 경우 수수료 13,000원) 저는 틀릴 거 같아서 직접 방문해서 서류 작성 후 제출했습니다. (이 경우는 수수료 15,000원)

서류 이름	조건	유의사항
소유권 이전등기 신청서		신청서 표준 양식은 2장이므로 반드시 간인*을 해야합니다. (보정명령 받은 사항)
취득세 납부 영수증 (또는 영수필 확인서)		취득세는 위택스 통해서 온라인으로 납부하고, 영수증만 프린트해도 됩니다. (은행에서 영수필 확인을 받지 않아도 됨.)
등기신청수수료 영수필 확인서		등기하려는 대상당 15,000원
증여자 인감증명서		증여의 경우, 매도용 인감증명서가 아니라 일반용이면 됩니다.
증여자 주민등록초본	주민등록 전부표기, 과거기록 전체
수증자 주민등록초본	주민등록 전부표기, 과거기록 전체	다른 글에서는 수증자는 등본이라고 적혀있는데, 저는 초본 뽑아오라고 했습니다. (규칙 상 등본도 가능은 하지만, 증여계약서 상의 주소와 등본 주소가 다르면 과거기록 전체가 있는 초본이 필요하기 때문에, 일괄 초본으로 뽑으라고 한 거 같습니다.)
가족관계증명서	상세	일반이 아니라 상세를 요구합니다.
대지권등록부 (토지대장)	해당 호수	아파트 같은 집합건물의 경우, 단지 전체에 대한 토지대장이 아니라 등기하는 호수에 대한 대지권등록부가 필요합니다.
건축물 대장	해당 호수
증여계약서	검인 받은 원본	부담부증여의 경우, 인수하는 채무 금액과 채권자를 명시해야 합니다.
등기필증	원본
국민주택채권 매입 영수증* (서류 자체는 불필요)		영수증 서류 자체는 불필요하지만 채권발행번호를 신청서에 입력해야 합니다.
소유권 이전 신청서 위임장 (증여자가 직접 가면 불필요)		위임장에 적힌 '부동산의 표시' 부분이 소유권 이전등기와 일치해야 합니다.
부채증명원 / 전세계약서 (부담부 증여인 경우)		저는 증여계약서에 인수하는 채무 금액을 명시 해놓지 않아서 첨부를 해야 했습니다. (보정명령 받은 사항) 이 금액에 따라 국민주택채권 매입 비용이 달라져서 요구 받았습니다. 혹시 모르니 구청에 제출할 서류 이외로 한 장 더 준비하는 게 좋습니다.

*간인: 계약서가 2장 이상일 때 연속된 서류라는 증거를 남기기 위해, 앞장을 접어서 뒷장과 같이 도장을 찍는 절차

등기의무자(증여자) 또는 위임 받은 경우 수증자 도장을 찍으면 됩니다.

 

 

 

 

 

제 글 참고 하시고 실수 없이 절차를 마무리하시길 바라겠습니다.